Петербургские девелоперы начали искать альтернативы льготной ипотеке
Это свидетельствует о росте строительной активности в стране. Особенно впечатляющие результаты достигнуты в Петербурге, где за этот период было сдано более миллиона "квадратов" - это более трети плана на весь 2024 год.
Новые жилые комплексы запускаются с такой скоростью, которая превышает предыдущие годы. Однако, несмотря на этот рост, существует опасение, что завершение льготных ипотечных программ 1 июля приведет к замедлению темпов строительства жилья. Многие участники рынка выражают опасения, что без таких программ жилье уже не будет строиться с такими ударными темпами, как сегодня. Однако, некоторые эксперты утверждают, что деньги на строительство все равно будут найдены, и вопрос лишь в том, сколько это будет стоить.
Таким образом, можно предположить, что рынок недвижимости стоит перед переломным моментом, и в ближайшем будущем его развитие будет зависеть от ряда факторов, включая доступность ипотечных программ, цены на строительные материалы и спрос на жилье.
В 2023 году на конференции по ипотечному кредитованию в Петербурге было отмечено, что условия выдачи ипотечных кредитов претерпели изменения. Представители рынка недвижимости подчеркнули, что появились новые ограничения по льготным программам с господдержкой для новостроек и семейной ипотеки.
Новые правила включают увеличение первоначального взноса и снижение максимальной суммы кредита. Например, если ранее в Санкт-Петербурге можно было получить до 12 миллионов рублей на льготных условиях, то теперь эта сумма уменьшилась вдвое. Эти изменения могут повлиять на спрос на жилье и динамику цен на недвижимость в регионе.
С начала марта 2024 года банки стали требовать от потенциальных покупателей жилья официальное подтверждение дохода. При этом общая кредитная нагрузка на заемщика не должна превышать 80 процентов его дохода. Эти меры направлены на обеспечение финансовой устойчивости клиентов и снижение рисков для банков и застройщиков.
Генеральный директор петербургского агентства недвижимости Юлия Ружицкая выразила обеспокоенность относительно дальнейших перспектив по ипотечным программам с господдержкой, действующим до конца июня. Она отметила, что в настоящее время по программе для первичного рынка жилья с господдержкой ставка составляет пять или восемь процентов, а первоначальный взнос - от 20 процентов стоимости квартиры. Покупатели в среднем берут шесть миллионов рублей на 25 лет.
Следует отметить, что вторичный рынок без господдержки предлагает совершенно другие условия. Здесь ставка по ипотечному кредиту варьируется от 17,5 до 18 процентов, а первоначальный взнос составляет от 50 процентов. Это создает значительные различия в доступности жилья для потенциальных покупателей и может повлиять на динамику рынка недвижимости в целом.
Важно также учитывать, что изменения в условиях ипотечных программ могут оказать влияние на решение покупателей о приобретении жилья. Перспективы развития рынка жилья в России будут зависеть от того, какие меры поддержки будут приняты после истечения срока действия текущих программ.
В современных условиях покупка жилья в Санкт-Петербурге часто связана с оформлением ипотеки на сумму от 2,5 до 3 миллионов рублей на пять-семь лет. Эти средства, конечно, недостаточны для приобретения даже небольшой студии в городе. Однако такая скромная сумма объясняется стратегией многих петербуржцев, которые используют ипотеку для увеличения жилплощади путем продажи текущего жилья и доплаты за дополнительные квадратные метры.
Интересно, что в настоящее время обсуждается вопрос о том, что доля ипотеки с господдержкой не должна превышать 25 процентов от общего объема жилищных кредитов. Это означает, что оставшиеся 75 процентов кредитов будут выдаваться на таких же условиях, как и сейчас, для приобретения вторичного жилья. Такие изменения в законодательстве могут повлиять на доступность жилищного кредитования и спрос на рынке недвижимости.
Ипотечный кредит в размере 6,5 миллиона рублей обязует к ежемесячному платежу в 95 тысяч рублей. Однако необходимо учитывать, что общая кредитная нагрузка не должна превышать 80 процентов дохода, учитывая также другие кредитные обязательства. Эксперт по финансам Юлия Ружицкая отмечает, что для получения ипотеки требуется официальный доход не менее 130 тысяч рублей.
Это означает, что большинство жителей Петербурга не могут позволить себе такие выплаты по ипотеке. Застройщики беспокоятся, что после 1 июля спрос на жилье упадет из-за новых финансовых условий, и это приведет к нереализованным объектам недвижимости. Некоторые петербургские девелоперы уже сегодня жалуются на переполнение рынка недвижимости.
В условиях быстро меняющегося рынка жилья эксперты прогнозируют, что отрасль будет активно искать новые способы сделать ипотеку более доступной. Одним из перспективных направлений развития является корпоративная ипотека, которая уже сегодня активно развивается. Работодатели все чаще предлагают помощь в получении жилья как привлекательный бонус для привлечения и удержания квалифицированных сотрудников.
Вместе с тем, специалисты считают, что одним из наиболее перспективных выходов является сотрудничество застройщиков и банков. Если средства уже размещены на счетах эскроу, то логично договариваться с финансистами о специальных условиях по ипотеке для покупателей квартир. Однако, пока неясно, как будет работать этот механизм и какие именно условия будут предлагаться потенциальным заемщикам.
В свете изменений в экономике и финансовой сфере, важно также учитывать возможные риски и негативные последствия новых механизмов ипотечного кредитования. Необходимо тщательно анализировать потенциальные угрозы и разрабатывать меры по их минимизации, чтобы обеспечить стабильность и устойчивость рынка жилья.
В сложившейся ситуации банки проявляют более оптимистичный настрой по сравнению с застройщиками. Важно отметить, что банковский сектор стремится к разнообразию в кредитовании, не ограничиваясь только жилищными проектами. Управляющий директор Северо-Западного регионального центра одного из банков, Владислав Полежаев, подчеркнул, что банки готовы финансировать не только строительство жилья, но и социальных объектов, а также инфраструктуры разного масштаба. Он отметил, что банки активно развивают методы "упаковки" проектов, особенно если их экономический потенциал превышает минимальные требования.
Важным аспектом проектного финансирования является гибкий подход к процентным платежам и обеспечению проектов. Банки предоставляют отсрочку на проценты и готовы рассматривать каждый проект индивидуально, учитывая его уникальные особенности. Это позволяет банкам участвовать в разнообразных инвестиционных проектах и способствует развитию экономики региона. Главное в проектном финансировании - строить долгосрочные и взаимовыгодные отношения между банками и застройщиками, нацеленные на успешную реализацию каждого уникального проекта.
По данным ДОМ.РФ, сейчас средняя ставка по проектному финансированию составляет 6,7 процента - это меньше, чем при кредитовании других отраслей экономики. Проекты, которые сейчас запускаются, будут вводиться в эксплуатацию в 2026-2027 годах. Это значит, что отрасль уверена в стабильном спросе на новое жилье, - считает руководитель аналитического центра института развития в жилищной сфере Михаил Гольдберг.
Однако у застройщиков все равно остаются опасения: деньги на стройку будут, но какие - "дешевые" или "дорогие"? Разумеется, их устроит только первый вариант. Важно отметить, что стабильная ставка по проектному финансированию способствует развитию строительной отрасли и обеспечивает уверенность в будущем спросе на жилье.
С учетом того, что новые проекты планируются на ближайшие годы, застройщики могут быть уверены в том, что спрос на жилье будет сохраняться и даже увеличиваться. Это создает благоприятные условия для инвестиций и развития жилищного строительства.
Строительная отрасль играет ключевую роль в экономике, поэтому важно найти решение, которое позволит избежать ее остановки. Эксперты утверждают, что совместные усилия всех заинтересованных сторон помогут найти выход из ситуации. Не стоит забывать и о социальной значимости этой проблемы.
Один из возможных вариантов решения проблемы дефицита жилья - развитие арендного жилья. Однако, этот сегмент рынка развивается медленно, особенно в регионах, таких как Петербург и Ленобласть, где институт развития не реализовал ни одного проекта. Среди причин такой ситуации - долгие сроки окупаемости и негативное отношение к аренде со стороны потенциальных арендаторов.
Для успешного развития арендного жилья необходимо провести комплексный анализ проблем и выработать стратегию, которая учтет интересы всех участников рынка. Важно также обратить внимание на преимущества данной модели жилищного строительства и осуществить необходимые меры поддержки со стороны государства.
Источник и фото - rg.ru